住房按揭贷款在经济发达的城市，是一种主要的住房贷款模式，如何在县域内开展住房按揭贷款，紫阳县管理部做出了大胆尝试。本文是市中心向元昌主任在紫阳县检查和调研工作时，查看了按揭贷款的有关资料后，由紫阳县管理部整理并经业务科编辑而成。由于各县区情况的差异，欢迎各管理部同志来文探讨。-----业务科
住房按揭贷款将购房者、开发商、供贷机构三方利益形成组合，显示了独有的功能和优势。我县于2008年9月开办了住房公积金按揭贷款试点发放业务.现就我们在工作中的思考和做法整理如下，供大家参考指正。
一、 我县住房公积金按揭贷款的分类和选择
一般意义上的住房按揭贷款方式是在处于“在所购住房房屋所有权证未颁发且办妥住房抵押登记手续前”。在我县有两种情形，一是楼盘已封顶竣工，但未还通过竣工验收，暂时不能办《房产证》；二是楼盘正在建设期，已经获得《预售许可证》，但不能办《房产证》，房屋的所有权是“期权”。第一种我们一般要求开放商进行楼盘竣工验收，办理房产证后，购房者申请住房公积金贷款；第二种是本文要解决的期房按揭贷款。
二、房公积金按揭贷款的局限性和当前状况
公积金按揭贷款在金融市场和房地产市场发达的城市不一定有好的发展空间，主要原因一是对象狭窄，按揭贷款只能是正常缴存住房公积金的职工；二是其他金融机构和开发商合作除个人按揭贷款外，还提供项目贷款，而公积金只能是提供个人按揭贷款。基于这两个原因，住房公积金按揭贷款有一定局限性。
在我县住房公积金按揭贷款业务却是开发商、购房者所渴求的事，原因在于当地金融机构还没开展按揭贷款业务，或虽能开展按揭贷款业务，但当地符合其合作条件的开发商楼盘太少，开发商无法获的金融机构的资金支持，公积金中心提供购房融资途径，开发商当然积极争取。我部2008年9月在我县“平安家园”楼盘开展按揭贷款业务，随后县城几家较大的开发商前前后后数次到我们管理部请求在其建设楼盘开展住房公积金按揭贷款业务，就说明了这个原因。
三、住房公积金按揭贷款中各方关系及处理
按揭贷款中涉及的各方关系较多，有房屋买卖关系、借贷关系、抵押关系、保证关系、保险关系等等。就按揭贷款而言下列三种关系是必须明确落实的：
1、开发商与管理部关于楼盘按揭贷款的合作关系；
管理部与开发商就指定楼盘开展住房公积金按揭贷款业务合作的关系，在管理部完成对开发商及指定楼盘的审查及批准后，应签定两方合作协议。在此协议中必须涉及的内容有：
(1)按揭贷款指定楼盘名称，开发商存入开发
楼盘指定资金帐户资金的数额，向购房者提供单笔贷款最高限额，最高成数，最长期限，用途。
(2)楼盘国有土地使用权证号，土地编号、面积，楼盘定名，总建筑面积、住房套数，预计售房款。
(3)借款人的按揭贷款资金划拨约定。
(4)管理部对开发商楼盘资金帐户的监管约定
(5)开发商提供阶段性担保连带责任保证及履约保证金条款。
(6)办理、保管房地产抵押登记手续，《房屋所有权证》及《房屋他项权证》事宜条款。
(7)开发商承担回购义务的情形约定。
2、 借款人（即抵押人）将所购房抵押给管理部，与管
理部所产生的抵押关系，由此涉及到开发商、当地房产管理部门、管理部如何将所抵押“期权”房屋的担保落实到位的关系，应签定有开发商、管理部、当地房产管理部门关于房产抵押手续办理的三方协议，以保证楼盘竣工通过验收后开发商、房产管理部门及时办理《房产证》，设定抵押办理《他项权证》交由管理部保管。
3、 由于住房公积金按揭贷款是委托代办业务，涉及到
开发楼盘资金和保证金帐户监管的问题，管理部必须通过委托银行来共同完成，这就涉及到开发商、管理部及管理部委托银行关于监管楼盘资金和保证金帐户的关系，必须签定一个开发商、管理部及管理部就资金监管事宜的三方协议，以保证按揭楼盘资金不被挪用，防止出现开发商抽逃资金，出现“烂尾楼”的情况
以上第一种关系是最基本的关系，房产抵押和资金监管都为其重要的内容，但由于这些内容涉及到需房管部门、委托行共同配合完成，而我们地方县对于按揭贷款是一较为陌生的领域，为防止出现管理漏洞，管理部应多协调房管部门和委托行就这两个问题进行探讨。我部在2008年准备阶段和县房管所、委托行、开发商多次召开协调会，就这两个问题进行了探讨，最终达成了管理上的共识，形成了以上三种关系的一个两方协议，两个三方协议。
四、按揭楼盘和开发商的前期调查内容及楼盘调查审查流程
（一）对于按揭楼盘的前期调查包括了以下内容：
1、开发企业的基本情况;
2、项目获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、 《建筑工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》等情况;
3、调查开发商的担保能力，如商品房预售情况、财务经营状况、土地使用权、在建工程已设定贷款抵押、对外担保等情况;
4、开发商的诚信情况、开发企业法定代表人的诚信情况、项目的其他情况。
（二）楼盘调查审查流程：
1、楼盘资料收集
管理部调查人对拟合作的楼盘按照个人住房公积金贷款楼盘审批材料目录，收集、审查有关楼盘资料(审查原件，收集复印件)。
2、楼盘调查
管理部调查人收集楼盘资料后，通过材料审查、原件和复印件核对、实地查看等手段对楼盘有关情况进行调查。具体调查内容包括：
(1)开发企业的基本情况
包括企业章程、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业开发资质、企业上一年度的财务报告、验资证明、股份制企业股东会议同意签订合作协议的决议等。
(2)楼盘的基本情况
包括项目开发及销售的合法性，项目的性质、总投资、建筑面积、工程进度、项目土地抵押情况、项目资金到位情况、资产负债情况、与其他银行的合作情况等。
(3)楼盘的市场预测
楼盘的市场定位、需求分析、同类地段同类物业市场价格分析、销售前景预测。
(4)调查结论
楼盘的优势及不足。
(5)楼盘个人住房公积金贷款合作建议
可否对楼盘投入个人住房公积金贷款合作意见。
3、楼盘申报
管理部对调查人的楼盘调查报告进行评审同意后，将正式的《职工个人住房公积金贷款楼盘调查报告》上报管理部进行楼盘准入审批。管理部主任对楼盘调查报告的整体质量包括准确性和完整性进行审查评价。
4、楼盘准入审批
管理部收到楼盘申报审批材料后，及时安排人员对楼盘项目报批资料完整性进行审查，如需补充资料，应及时通知补齐资料。对通过合规性审查的楼盘项目，签署具体意见，报管理部主任审批下达批复意见。
五、 按揭贷款项目调查、审批操作步骤
(一)管理部就住房公积金贷款项目合作与开发商接洽
(二)管理部调查人对商品房合作项目楼盘开发商进行调查，收集项目文件，填制、撰写《职工个人住房公积金贷款调查调查意见书》，提出初步意见。按揭楼盘的调查需双人进行。
(三)管理部信贷部会审项目楼盘，签复审查意见，管理部主任签复审批意见。
(四)管理部与开发商签订《住房公积金按揭贷款业务合作协议》。
（五）管理部与开发商、房管部门签定关于房产抵押手续方面的三方协议，管理部与开发商、管理部委托行签定关于楼盘资金及保证金帐户资金监管的三方协议。
（六）所有资料装订成册备挡。
六、在实际按揭贷款工作中一些问题的处理：
1．关于开发商及楼盘的选择
（1）在地方县，开发商有好多种类型，有挂靠别的企业搞开发的，有合作搞开发的，但无论怎样，在选择按揭贷款合作的开发商有两点要注意，一是要理顺开发商在按揭贷款中的法律关系，必须要求其提供相关文件来证明其开发楼盘和其开发主体的合法性；二是选择的开发商应在当地的口碑、实力、诚信较好，在当地从事房地产建设或开发的时间较长。新入当地做房地产开发的开发商一般可不予考虑合作楼盘按揭贷款。
另外，在与开发商洽谈合作时，开始就要讲明两点：一是管理部提供按揭贷款的对象有限制，开发商应对开发楼盘销售对象中能享受住房公积金贷款的购房者成数有大致的判断，由此来决定自己是否进行按揭贷款合作；二是管理部对购房者按揭贷款的审批是独立的，不受开发商的影响。
（2）关于楼盘的选择
楼盘的选择应有一定的规模。在我县受地理条件限制，楼盘有大有小，有的楼盘只有几十套住房，最高楼盘目前也没超过200套。在管理部开始推行按揭贷款阶段，建议选择的楼盘应处于当地位置较好，套数达到一定数量的楼盘。位置差、套数少的楼盘不考虑按揭贷款合作。目前我部的大致标准是100套以上的楼盘才予考虑按揭贷款合作。
2、关于保证金的比例
开发商提供阶段性担保缴纳的保证金的比例为10-20%，我部要求首次合作的比例为15%，在委托行开设保证金专户后，在我部每发放一笔按揭贷款前，开发商均需提前按15%的比例将保证金存入该户。
3、关于购房者首付问题。
要给开发商将清楚，严厉禁止购房者“零首付”或没达到首付比率的购房行为，这是防范管理部按揭贷款金融风险的较为重要的基础。同时还要要求开发商要结合管理部能批准按揭贷款的大致额度来推算收取首付款，防止出现首付达到规定比例，但管理部不一定能批准下余房款额度的按揭贷款的情况发生，引发不必要的麻烦。
4、 关于按揭贷款资金的拨付问题
在拨付按揭贷款资金到开发商在委托行的专户时，借款人（购房者）与开发商双方应对该资金的拨付去向进行确认，管理部可制成制式的《贷款资金拨付去向确认书》，以方便借款人、开发商填制。管理部、委托行将按《确认书》信息拨付贷款。严厉禁止将按揭贷款资金拨付到购房者或开发商个人私自帐户。
5、关于按揭贷款的风险防范问题
除了按常规贷款管理要求外，对按揭贷款还要注意两点：一是对按揭贷款楼盘的资料要单独立挡，对贷户要经常统计、了解贷后还款情况，发现问题要及时按协议处理；二是管理部要加强对个人住房贷款楼盘风险的防范与控制，定期与受托银行贷款一道检查开发商楼盘资金帐户和保证金管理情况;要经常与开发商保持联系，密切跟踪项目开发进度，防止开发商抽逃资金和“烂尾楼”问题的发生。
